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　　目前我國有多個(gè)主管部門都涉及不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的評(píng)估。比如，建設(shè)部的評(píng)估機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)評(píng)估為主，國土資源部的以土地評(píng)估為主，國資委的以資產(chǎn)評(píng)估為主。

　　“中介機(jī)構(gòu)做不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是不合適的。”5月30日，國稅總局地方稅務(wù)司司長趙興玉接受本報(bào)記者采訪時(shí)說。

　　開征不動(dòng)產(chǎn)稅勢在必行已成共識(shí)，問題是應(yīng)該由哪個(gè)機(jī)構(gòu)來評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值？

　　目前，我國房地產(chǎn)評(píng)估分散在政府主管部門、投資信托公司、學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)師事務(wù)所，甚至學(xué)術(shù)團(tuán)體辦的咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。趙興玉肯定“此工作必須由政府來做”，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)評(píng)估是一種政府行為，如果交給商業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)來做，很難避免私下交易。

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)隸屬政府部門

　　“從各國經(jīng)驗(yàn)來看，不動(dòng)產(chǎn)稅不應(yīng)由商業(yè)性的評(píng)估機(jī)構(gòu)來承擔(dān)。”不動(dòng)產(chǎn)改革研究課題組成員、國務(wù)院發(fā)展研究中心對外經(jīng)濟(jì)研究部副部長隆國強(qiáng)也表達(dá)了相同觀點(diǎn)。

　　隆國強(qiáng)解釋說，商業(yè)評(píng)估所用的方法為個(gè)體評(píng)估，如果對整個(gè)城市所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，費(fèi)用過高，耗時(shí)過長。同時(shí)，商業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)個(gè)體規(guī)模較小，單個(gè)機(jī)構(gòu)難以承擔(dān)一個(gè)城市所有的評(píng)估任務(wù)。如果由多個(gè)機(jī)構(gòu)同時(shí)承擔(dān)，其使用方法及標(biāo)準(zhǔn)上的差異，可能導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不一致。

　　“應(yīng)由一個(gè)隸屬于政府機(jī)關(guān)的專門評(píng)估機(jī)構(gòu)來承擔(dān)，采取批量評(píng)估的方法?！甭鴱?qiáng)稱，該機(jī)構(gòu)應(yīng)該是政府部門的事業(yè)單位，其經(jīng)費(fèi)由財(cái)政全額撥付。

　　不過，目前我國有多個(gè)主管部門都涉及不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的評(píng)估。比如，建設(shè)部的評(píng)估機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)評(píng)估為主，國土資源部的以土地評(píng)估為主，國資委的以資產(chǎn)評(píng)估為主。這三個(gè)不同屬性的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對評(píng)估技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)庫的選擇皆不同。

　　不動(dòng)產(chǎn)稅的評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)該如何建立，建立在現(xiàn)有的哪個(gè)機(jī)構(gòu)當(dāng)中？

　　國研專家認(rèn)為，根據(jù)中國國情現(xiàn)實(shí)，主要有兩方面的考慮：一是在國土資源和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)置專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)；二是在地方稅務(wù)機(jī)關(guān)中成立專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　第一種選擇意味著，房地產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)稅的征收機(jī)構(gòu)，分屬于兩個(gè)政府機(jī)構(gòu)的內(nèi)設(shè)事業(yè)單位。由國土資源和房屋管理部門設(shè)置的評(píng)估機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的信息收集、檔案管理、對房地產(chǎn)的市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，再及時(shí)將評(píng)估結(jié)果傳送給稅務(wù)機(jī)關(guān)。

　　而第二種選擇的實(shí)質(zhì)就是由地方稅務(wù)局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和征管機(jī)構(gòu)。

　　兩種選擇

　　事實(shí)上，國稅總局已經(jīng)在此方面先行一步?！岸悇?wù)部門掌握納稅人的基本信息，利用這種優(yōu)勢，我們從模擬評(píng)稅來看，工作效率不錯(cuò)，應(yīng)該符合國家稅收征管的國情?！壁w興玉稱，從2003年開始，國稅總局和財(cái)政部選擇了發(fā)達(dá)和不發(fā)達(dá)地區(qū)，如北京、重慶、深圳等地，聯(lián)合開展不動(dòng)產(chǎn)稅評(píng)稅模擬試點(diǎn)(也稱“空轉(zhuǎn)”)，為將來在稅務(wù)部門評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)稅，積累了技術(shù)和人才優(yōu)勢。他們根據(jù)不同地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的要素，制定了不同的評(píng)估方法的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　“經(jīng)過房地產(chǎn)評(píng)估專家評(píng)定，以及征求房地產(chǎn)管理部門的意見，證明了這些方法的應(yīng)用基本符合房地產(chǎn)評(píng)估原理，以及我國目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，因此具有可行性。”趙興玉稱。

　　這套方法包括：開發(fā)了適合不同地區(qū)的房地產(chǎn)批量評(píng)稅的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；房地產(chǎn)信息采集審核和錄入體系，進(jìn)行了批量評(píng)稅和稅收負(fù)擔(dān)的測算等。

　　“最關(guān)鍵的是在稅務(wù)部門培養(yǎng)了相關(guān)人才?！壁w興玉稱，如果不動(dòng)產(chǎn)稅全面開征的話，這是一個(gè)評(píng)稅基礎(chǔ)和重要力量。

　　對此，國研中心課題組卻有不同觀點(diǎn)?！敖?jīng)過在青島的調(diào)研，我們更傾向于將評(píng)估機(jī)構(gòu)建立在房屋國土部門?！甭鴱?qiáng)說。國研中心專家倪紅日解釋說，物業(yè)稅評(píng)估所需的土地、房屋登記資料均在房屋國土部門，將評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立在該部門，可以充分利用現(xiàn)有資料，有利于降低評(píng)估成本。另外，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，房屋國土管理部門在這一領(lǐng)域的技術(shù)基礎(chǔ)強(qiáng)于其他部門。

　　“面臨很多銜接問題?！壁w興玉認(rèn)為課題組的觀點(diǎn)會(huì)面臨一個(gè)難題———稅收行政復(fù)議或申訴問題。如果納稅人有異議，不會(huì)直接找評(píng)估機(jī)構(gòu)，因?yàn)樵u(píng)估機(jī)構(gòu)在后臺(tái)。稅務(wù)機(jī)關(guān)不能直接解決問題，只好把案件送回房地產(chǎn)部門，等房地產(chǎn)部門復(fù)議之后，再通過稅務(wù)機(jī)關(guān)處理?！岸悇?wù)部門扮演‘二傳手’，可能會(huì)降低效率，造成納稅人不滿?！?/P>

　　中介機(jī)構(gòu)無所為？

　　“兩種模式都可以選擇，但關(guān)鍵是相關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。”北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長春認(rèn)為，可以考慮建設(shè)部、國土部、稅務(wù)局三家聯(lián)合起來成立不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　同時(shí)，馮長春也提醒，商業(yè)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)不能完全不在考慮之列。

　　“政府審核有一定的技術(shù)力量、信譽(yù)紀(jì)錄良好的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)，采取委托評(píng)估的辦法，可以縮小成本，提高效率?！瘪T認(rèn)為，中介評(píng)估機(jī)構(gòu)優(yōu)勢在于技術(shù)專業(yè)人才豐富和有效競爭。

　　這種建議的背景是，實(shí)際上現(xiàn)在建設(shè)部門和國土部門的評(píng)估機(jī)構(gòu)已經(jīng)脫鉤改制，成為獨(dú)立核算的經(jīng)營性中介公司。如國土資源部“地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測”和建設(shè)部“房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測與預(yù)警”，都是利用中介評(píng)估機(jī)構(gòu)完成的。

　　中介商業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)始終是以利益為目的，會(huì)否產(chǎn)生不公正的做法？

　　對于此憂慮，馮長春認(rèn)為，商業(yè)中介機(jī)構(gòu)雖以營利為目的，但要承擔(dān)社會(huì)法律責(zé)任。同時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)是批量評(píng)估，即成片成區(qū)，而不是為了抵押貸款進(jìn)行的一對一的評(píng)估模式。因此中介機(jī)構(gòu)暗箱操作的可能性很小。

　　有關(guān)人士分析，“不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估體系如何建立，需要進(jìn)一步研究探討，但最關(guān)鍵的是要真正成為不以盈利為目的公正、公平的機(jī)構(gòu)。這樣老百姓才信得過，減少征稅的阻力?！?BR>